La SCI à l'IR convient aux patrimoines immobiliers détenus en direct pour la résidence ou l'investissement locatif nu. Elle offre simplicité et abattements à la revente. En revanche, les loyers sont imposés au barème progressif sans amortissement — ce qui pénalise les contribuables à TMI élevé.
La SCI à l'IS réduit l'imposition des loyers grâce à l'amortissement, mais crée un piège à la sortie : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, et l'IS s'applique sans abattement. Pour un immeuble amorti sur 20 ans puis revendu, la charge fiscale totale (IS sur PV + flat tax sur dividendes) peut dépasser 40 % du prix de vente.
La SCS résout ce dilemme en attribuant les loyers au commanditaire (IS avec amortissement) et la plus-value au commandité (IR avec abattements). Sur un immeuble détenu plus de 22 ans, le commandité est exonéré d'IR sur la plus-value. L'analyse complète de ce mécanisme est détaillée dans notre article dédié à la SCS immobilière.
Le choix entre ces structures dépend de trois critères : le montant du patrimoine immobilier, l'horizon de détention et les objectifs de transmission. Un bilan patrimonial permet de simuler les trois scénarios sur votre situation concrète.