Cession d’un hôtel à Courchevel : structurer la transmission d’un patrimoine de 20 M€

La cession d’un hôtel familial à Courchevel représente bien plus qu’une transaction immobilière. C’est l’aboutissement d’une vie entrepreneuriale et le point de départ d’une nouvelle organisation patrimoniale.

Concrètement, cette étude de cas illustre la structuration d’une vente d’établissement 4 étoiles et la transmission du capital aux enfants, en combinant apport-cession, scission murs/fonds et donation en nue-propriété.

Cette étude de cas illustre le type d’opérations que nous structurons pour les dirigeants de l’arc alpin. Basé à Annecy, au cœur des Alpes et des grandes stations, notre cabinet maîtrise les spécificités patrimoniales de l’hôtellerie et de l’immobilier de montagne.

Le contexte : 35 ans d’histoire familiale

Monsieur et Madame D. ont créé leur hôtel 4 étoiles à Courchevel 1850 en 1989. Partis d’un petit chalet racheté à crédit, ils ont progressivement agrandi l’établissement au fil des décennies. Aujourd’hui, l’hôtel compte 45 chambres et suites, un spa, ainsi que deux restaurants dont une table gastronomique.

Le couple approche désormais les 65 ans. Leurs trois enfants ont fait d’autres choix professionnels : une avocate à Paris, un ingénieur à Lyon, une directrice marketing à Genève. Aucun d’entre eux ne souhaite reprendre l’exploitation.

Par conséquent, une question concrète se pose. La valorisation de l’ensemble, murs et fonds confondus, atteint 20 millions d’euros. Un groupe hôtelier formule une offre sérieuse. Comment céder dans les meilleures conditions et transmettre le capital aux enfants ?

Les problématiques identifiées

L’analyse du dossier révèle plusieurs enjeux imbriqués.

Premièrement, la fiscalité de la plus-value constitue le point central. Le couple a acquis et développé l’hôtel pour moins de 2 millions d’euros sur 35 ans. La plus-value latente dépasse donc 18 millions. Avec une flat tax à 31,4 %, l’impôt théorique avoisine 5,7 millions d’euros. Autrement dit, ce montant ampute considérablement le capital transmissible.

Deuxièmement, la structure juridique complique la situation. Les murs et le fonds de commerce cohabitent dans la même SARL. En l’absence d’anticipation, cette confusion rend toute optimisation particulièrement difficile.

Troisièmement, les objectifs familiaux ajoutent une dimension humaine. Monsieur et Madame D. souhaitent transmettre équitablement à leurs trois enfants. Ils veulent également conserver des revenus pour leur retraite, estimés à 15 000 euros mensuels.

Enfin, le timing impose une contrainte forte. En effet, l’acquéreur potentiel souhaite finaliser avant la saison 2026-2027. Le délai disponible pour structurer l’opération s’élève donc à 18 mois.

La stratégie déployée

Face à cette complexité, le conseiller patrimonial a coordonné une approche en plusieurs phases avec le notaire de la famille et un avocat fiscaliste spécialisé en hôtellerie.

Phase 1 : Restructuration préalable

Avant toute discussion avec l’acquéreur, le couple a séparé les murs du fonds de commerce. Concrètement, ils ont créé une SCI familiale pour accueillir l’immobilier. Réalisée à valeur comptable, cette opération ne déclenche aucune fiscalité immédiate.

La SARL conserve le fonds de commerce et verse désormais un loyer à la SCI. Grâce à cette nouvelle structure, chaque actif peut faire l’objet d’une stratégie fiscale différenciée.

Phase 2 : Apport-cession des titres de la SARL

Monsieur et Madame D. ont ensuite créé une holding patrimoniale. Puis ils y ont apporté leurs titres de la SARL avant la signature du compromis. Cette chronologie respecte scrupuleusement les exigences de l’article 150-0 B ter.

La holding a ensuite cédé le fonds de commerce à l’acquéreur pour 12 millions d’euros. Le couple a ainsi placé la plus-value en report d’imposition, sans supporter de taxation immédiate. Pour approfondir ce mécanisme, notre guide sur l’apport-cession 150-0 B ter détaille les évolutions introduites par la loi de finances 2026.

Phase 3 : Cession de l’immobilier avec abattement

La SCI familiale a vendu les murs à l’acquéreur pour 8 millions d’euros. Le couple détenait ces biens depuis plus de 22 ans. Par conséquent, ils bénéficient d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière. Seuls les prélèvements sociaux s’appliquent, avec toutefois un abattement significatif après 30 ans de détention.

Au total, cette scission murs/fonds a permis d’économiser plusieurs centaines de milliers d’euros de fiscalité par rapport à une cession en bloc.

Phase 4 : Réinvestissement structuré

La holding dispose alors de 12 millions d’euros. Le couple doit réinvestir 60 % dans les 24 mois, soit 7,2 millions d’euros. Ce seuil correspond à l’ancien régime, car la cession a eu lieu avant le 15 février 2026.

Le conseiller patrimonial a orienté ce réinvestissement vers plusieurs supports complémentaires. Premièrement, une partie finance l’acquisition d’un immeuble de rapport à Lyon, générant des revenus locatifs stables. Deuxièmement, une autre partie alimente des fonds de private equity spécialisés en hôtellerie européenne. Troisièmement, le solde soutient une participation dans une résidence de tourisme en Savoie.

Par ailleurs, les 4,8 millions restants demeurent librement arbitrables. Le couple les a placés en contrats de capitalisation luxembourgeois afin d’optimiser la transmission future.

Phase 5 : Donation aux enfants

Monsieur et Madame D. ont ensuite donné la nue-propriété des parts de la holding à leurs trois enfants, à parts égales. Le report d’imposition se transfère ainsi aux donataires.

Si les enfants conservent les titres pendant le délai légal, ils effaceront définitivement la plus-value initiale. Le report deviendra alors exonération.

De leur côté, les parents conservent l’usufruit. Ils perçoivent donc les revenus générés par les actifs de la holding, ce qui assure leur train de vie à la retraite. Pour comprendre les enjeux de la transmission familiale dans ce type de configuration, notre analyse de la gouvernance familiale Hermès apporte un éclairage complémentaire.

Le bilan de l’opération

Sans structuration préalable, la fiscalité sur la plus-value aurait atteint environ 5,7 millions d’euros. Grâce à la stratégie déployée, la charge fiscale réelle s’établit autour de 800 000 euros. L’économie générée dépasse donc 4,9 millions d’euros.

De plus, cette optimisation a permis de transmettre 19,2 millions d’euros en nue-propriété aux trois enfants. Les parents perçoivent quant à eux environ 180 000 euros de revenus annuels grâce à l’usufruit des parts de la holding.

En synthèse, une préparation de 18 mois a transformé une cession potentiellement coûteuse en un véritable levier de transmission patrimoniale.

Les facteurs clés de réussite

Cette opération illustre plusieurs principes fondamentaux pour les dirigeants qui envisagent une cession.

Tout d’abord, l’anticipation a tout rendu possible. Disposer de 18 mois a permis de restructurer sereinement. À l’inverse, une vente précipitée aurait coûté plusieurs millions au couple.

Ensuite, l’interprofessionnalité a sécurisé chaque étape. Notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable et conseiller patrimonial ont travaillé en coordination étroite. De cette manière, l’équipe a validé collectivement chaque décision avant sa mise en œuvre.

Enfin, la vision globale a primé sur l’optimisation isolée. Fiscalité, transmission, revenus de retraite : le conseiller patrimonial a intégré chaque dimension dans une stratégie cohérente, plutôt que de traiter les sujets en silos.

Pour les familles hôtelières des Alpes qui envisagent une cession similaire, cette approche démontre clairement qu’avec une préparation rigoureuse, un événement fiscal majeur peut effectivement se transformer en opportunité patrimoniale.